Ev sahibi, kiracının evden çıkmasını isteyebilir, kira artışında yüksek bir oran talep edebilir ya da evdeki tesisat ve ısınma arızalarının giderilmesini geciktirebilir. Peki kiracı böyle durumlarda ne yapmalı, kiracıların hangi hakları vardır?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca ev sahibi, evi kararlaştırılan tarihte oturulabilecek durumda teslim etmek ve kira ilişkisi boyunca bu durumda tutmakla yükümlüdür.
Evdeki Sorunların Giderilmesini İsteme Hakkı
Çatının akması, tesisatın veya ısınma sisteminin bozulması ya da elektrik tesisatında tehlike bulunması gibi önemli arızaların giderilmesi kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. Ampul değişimi, günlük temizlik ve olağan kullanımdan kaynaklanan küçük bakım giderleri ise genellikle kiracıya aittir. Ortaya çıkan arızaların ev sahibine mesaj, e-posta veya ihtarname gibi yazılı yollarla bildirilmesi önemlidir.
Kira Artışı Sınırsız Değildir
Kira sözleşmesinde yüksek bir artış oranının yazması, ev sahibinin bu oranı her yıl sınırsız şekilde uygulayabileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerindeki artış kural olarak bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranını aşamaz.
Türk Borçlar Kanununun 344.maddesi uyarınca sözleşmede bu yasal sınırın üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile sınırı aşan kısım geçerli değildir.
Ancak kira ilişkisi beş yılı aşmışsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE oranı esas alınmaz. Bu durumda taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet gibi ölçütler de dikkate alınabilir.
Ev Sahibi “Süre Bitti” Diyerek Kiracıyı Çıkaramaz
Bir yıllık kira sözleşmesinin süresi dolunca ev sahibinin “Süre bitti, evi boşalt” demesi, tek başına kiracının evi tahliye etmesini gerektiren bir sebep değildir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.
Ev sahibi, yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Tahliye talep edebilmesi için kanunda öngörülen geçerli bir tahliye sebebine dayanması ve gerekli hukuki yollara başvurması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesine Dikkat Edilmeli
Kiralanan konut teslim edilmeden önce imzalatılmak istenen tahliye taahhütnamelerine karşı dikkatli olunmalıdır. Kiracı, evi teslim almadan önce boşaltma tarihi içeren bir belgeye imza atmamalıdır.
Boş tarihli, sonradan doldurulabilecek veya içeriği tam olarak okunmadan imzalanan belgeler, daha sonra kiracının tahliyesi için kullanılabilir. Bu nedenle kiracılar, tarih veya diğer önemli bilgileri boş bırakılmış hiçbir belgeye imza atmamalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle yazılı olarak imzalanması gerekir.
Kira Gecikirse Ne Olur ?
Kira bedelinin bir gün veya birkaç gün gecikmesi, kiracının derhal evden çıkarılacağı anlamına gelmez. Ev sahibi, kira gecikti diye kiracının eşyalarını çıkaramaz, kilidi değiştiremez veya kiracıyı kendi imkânlarıyla evden uzaklaştıramaz.
Türk Borçlar Kanunun 315.maddesi uyarınca konut kiralarında kira bedeli veya yan giderler ödenmezse ev sahibinin kiracıya yazılı bildirimde bulunarak borcun ödenmesi için en az otuz gün süre vermesi gerekir. Kiracıya bu süre usulüne uygun şekilde verilmeden yalnızca gecikmeye dayanılarak tahliye talep edilemez.
Kira ödemelerinde sonradan uyuşmazlık yaşanmaması için ödemelerin banka yoluyla yapılması önemlidir. Havale veya EFT açıklamasına “... ayı kira bedeli” gibi hangi aya ait ödeme yapıldığı yazılmalı; dekontlar, hesap hareketleri ve varsa ev sahibiyle yapılan yazışmalar saklanmalıdır.
Depozito Üç Aylık Kirayı Geçemez
Ev sahibi depozito talep edebilir ancak bu bedel üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracı, kira borçlarını yerine getirmiş ve evi olağan kullanım dışında zarar vermeden teslim etmişse depozito iade edilmelidir. Duvarların zamanla kirlenmesi, zeminin olağan kullanımla eskimesi veya tesisatın yaşlanması gibi normal yıpranmalar kiracıya yüklenemez.
Ev Sahibi Habersiz Şekilde Eve Giremez
Kiralanan konut, kiracının özel alanıdır. Ev sahibi, kiracının rızası olmadan eve giremez.
Bakım, satış veya yeniden kiralama için ziyaret gerekirse kiracıya önceden haber verilmeli ve ziyaret, kiracının uygun olduğu zamanda yapılmalıdır.
Ev Satılırsa Kira Sözleşmesi Devam Eder
Kiralanan evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Evi satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik, kanunda öngörülen şartlar oluşmadan ve gerekli hukuki yollara başvurmadan kiracının tahliyesini isteyemez.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Başkasına Kiralama Yapılamaz
Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği evi haklı bir sebep olmadan üç yıl dolmadan başka bir kişiye kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranılması hâlinde, eski kiracı lehine tazminat yükümlülüğü gündeme gelebilir.
Son Olarak
Kira sözleşmesini, banka dekontlarını, ödeme belgelerini, mesajlaşmaları ve diğer ilgili kayıtları saklayın. Her ödemenizi belgeleyin, tüm kayıtlarınızı saklayın ve imzalayacağınız her belgeyi dikkatle okuyun. Hak kaybı yaşamamak için belgeli ve dikkatli hareket edin.